Con el crecimiento constante de Torreón, también se incrementa la cantidad de fraccionamientos cerrados o con acceso controlado, un modelo residencial que atrae a quienes buscan mayor seguridad, privacidad y una mejor calidad de vida, además de asegurar que su inversión mantenga o incremente su plusvalía.

En la mayoría de estos desarrollos habitacionales, los vecinos conforman asociaciones de colonos que establecen reglamentos internos para organizar accesos, mantener áreas comunes, regular la convivencia y gestionar la sostenibilidad financiera mediante cuotas. Sin embargo, no todos estos reglamentos se encuentran plenamente respaldados por la legalidad vigente y algunos están en una zona gris jurídica.

La implementación de un reglamento puede generar conflictos cuando algún residente no está de acuerdo o no cumple con las normas, lo que suele traducirse en multas o incluso la negación del ingreso del vecino moroso tanto al fraccionamiento como a su propiedad. No obstante, la Dirección de Ordenamiento Territorial y Urbanismo de Torreón ha señalado que estas acciones no se ajustan a la ley.

«Ninguna persona puede restringir el acceso libre a tu hogar. No existe una ley que permita negar la entrada a tu propiedad por el impago de cuotas. Los reglamentos internos son acuerdos voluntarios entre los vecinos que son exigibles, pero nunca están por encima de la ley. El derecho al libre tránsito y a ingresar a nuestro domicilio sólo puede ser suspendido mediante una orden judicial.»

Esta observación fue realizada por Gustavo Muñoz López, director de esta dependencia, quien reiteró que tales reglamentos son pactos entre vecinos que deben ser aceptados libremente y no implican facultades para restringir derechos fundamentales, como el acceso a la vivienda.

En cuanto al marco regulatorio aplicable, la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano de Coahuila establece las condiciones bajo las cuales un fraccionamiento puede considerarse cerrado o de acceso controlado. El Artículo 179 de esta legislación especifica que sólo en casos excepcionales podrá autorizarse el acceso controlado, siempre y cuando no se impida el paso a personas, vehículos, autoridades y fuerzas de seguridad.

Además, desde diciembre de 2025 se contempla la posibilidad de que los habitantes creen asambleas o comités para regular la convivencia y el uso de espacios comunes. Estos reglamentos internos, si bien pueden ser aprobados por mayoría, deben respetar las leyes y normativas estatales y municipales en áreas como urbanismo, seguridad pública, agua potable y derechos humanos.

Respecto a los conflictos generados por la aplicación de estos reglamentos, la directora del Centro de Justicia Municipal de Torreón, Martha Rodríguez Romero, indicó que las denuncias por falta de acceso a fraccionamientos debido a impago de cuotas son pocas, con solo dos reportes en 2025 y una en lo que va del año en curso.

«Muchos fraccionamientos cerrados elaboran sus reglamentos, pero estos carecen de validez legal oficial, aunque algunos se registren ante notario, el municipio no los reconoce porque están fuera del marco institucional. Estos reglamentos permanecen en la esfera privada y particular de cada colonia.»

Martha Rodríguez añadió que los principales conflictos que llegan al centro de justicia están relacionados con el pago de cuotas y el acceso de vecinos, ya que prohibir el paso a la casa es ilegal y genera enfrentamientos. También señaló que algunos residentes cierran su fraccionamiento con casetas y rejas sin contar con los permisos municipales necesarios, lo que agrava la situación.

El procedimiento ante una queja implica acudir a tribunales para formalizar la situación, pasar por juzgados de procedimiento y continuar con recursos legales que pueden llevar a una conciliación o, en su defecto, resolverse conforme a derecho y las normativas correspondientes.

Cuotas y normativas sobre propiedad en condominio

Aparte de la Ley de Asentamientos Humanos, el Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcción de Torreón establece que los fraccionamientos de acceso controlado representan alrededor del 62 % de la nueva superficie urbanizada. Además, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio en Coahuila regula las cuotas que deben pagar los condóminos para garantizar mantenimiento, administración y servicios de acceso controlado, cuyo cobro usualmente se realiza mensualmente tomando en cuenta el número de viviendas y el valor de las propiedades.

Ventajas de contar con un reglamento interno

José Jaramillo, exlíder de una asociación de colonos en el sector Viñedos al norte de Torreón, destacó la necesidad de tener un reglamento interno para evitar conflictos vecinales y proteger servicios y amenidades. Se establecen normas sobre estacionamientos, evitar obstruir cocheras, controlar ruidos en reuniones, horarios de convivencia, mantenimiento de áreas comunes y reglas para el paseo de mascotas.

Jaramillo señaló que protocolizar el reglamento requiere formar una asociación civil, lo que implica costos, pero afirmó que aceptar vivir en un fraccionamiento cerrado conlleva respetar normas y cuotas. Para evitar fraudes en la recaudación, los comités rotan cada seis meses y presentan informes mensuales a los vecinos.

Aunque en su colonia se respetan las reglas, mencionó que los vecinos que rentan las viviendas, en ocasiones, son menos cumplidos con el reglamento.

«Siempre tenemos dificultades con los inquilinos porque, al no ser propietarios, no respetan al cien por ciento las reglas. Creo que lo esencial es hacer entender que el reglamento es necesario para mantener un ambiente armonioso, aunque muchas personas no lo perciben así.»

El fenómeno de los fraccionamientos cerrados en Torreón refleja una búsqueda legítima de seguridad y calidad de vida, aunque debe existir un equilibrio entre la autonomía vecinal y el respeto a los derechos y leyes vigentes. El reto está en que estas comunidades logren convivir en armonía respetando las normas legales y evitando prácticas que limiten derechos fundamentales.